Соңғы кезде соттарға келіп түсетін арыз-шағымдардың дені жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тану мәселесіне қатысты дейді судьялар. ОҚО сотының азаматтық істер жөніндегі сот алқасының судьясы
Т.Х.Смайловамен сұхбаттың тақырыбы осы болмақ.
– Тамара Халиқызы, жылжитын және жылжымайтын мүлікке меншік құқығы қандай жағдайларда танылуға жатады? Әңгімемізді осыдан бастасақ…
– Бүгінгі көтеріліп отырған мәселе өте орынды және өзекті мәселе болып табылады. Өйткені, соңғы жылдары жергілікті соттарға келіп түсетін талап қою арыздарының ішінде жылжымайтын мүлікке меншік құқығын тану туралы талап қою арыздарының саны артуда.
Қолданыстағы азаматтық заң талабына сай, жылжымайтын мүлікке меншік құқығы екі жағдайда танылуы мүмкін. Олар: иелену мерзіміне байланысты меншік құқығын тану және өз бетінше салынған құрылысқа меншік құқығын тану.
Мүлiктiң меншiк иесi болып табылмайтын, бiрақ өзiнiң жеке қозғалмайтын мүлкiндей жеті жыл бойы, не өзге мүлiктi кем дегенде бес жыл адал, ашық және ұдайы иеленген азамат немесе заңды тұлға сол мүлiкке меншiк құқығын иелену мерзiмi бойынша алады.
Мемлекеттiк тiркеуге жататын қозғалмайтын және өзге де мүлiкке меншiк құқығы бұл мүлiктi иелену мерзiмiне сәйкес алған тұлғада осындай тiркеу кезiнен бастап пайда болады.
Құрылыс салушының өзiне тиесiлi емес, осындай мақсаттарға арналып бөлінбеген жер учаскесiнде, мемлекетке тиесілі жерлерді қоспағанда, тиісті мемлекеттік органдардан рұқсат алмай салған құрылысы өз бетінше салынған құрылыс қатарына жатады. Сондай-ақ, құрылыс салушы өзіне тиесілі жер учаскесінде тұрғын үй немесе басқа да құрылыстар салып қояды. Алайда, құрылысты салу үшін арнайы заңдарда белгіленген тәртіппен тиісті мемлекеттік органнан рұқсат алу рәсімдерін жүргізбейді. Мұндай жағдайда да салынған құрылыс нысаны өз бетінше салынған құрылыс болып табылады.
– Өз бетінше салынған құрылыстарға сот тәртібімен нақты қандай тұлғалардың меншік құқығы танылады? Меншік құқығын тану ерекшеліктеріне тоқталып өтсеңіз.
– Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінің 244-бабының 3-тармағына сай, өзiне тиесiлi емес жер учаскесiне құрылысты жүзеге асырған адамға бұл учаске салынған құрылысты орналастыру үшiн осы адамға белгiленген тәртiп бойынша берiлген жағдайда ғана өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығы танылады.
Құрылыс салушының өзiне тиесiлi емес жер учаскесiнде, мемлекетке тиесілі жерлерді қоспағанда, өз бетімен құрылыс салуға меншік құқығын сот Қазақстан Республикасының сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы заңнамасының талаптарына құрылыс сәйкес келген жағдайда жер учаскесі иесіне өтемақы төлене отырып, соңғысының бұған келісімі болған кезде тануы мүмкін.
Сот сондай-ақ құрылыс салынған жер учаскесi өзiнiң заңды пайдалануында болған адамның өз бетiмен салынған құрылысына да меншiк құқығын тануы мүмкiн.
Егер құрылысты сақтап қалу басқа адамдардың құқықтарын және заңмен қорғалатын мүдделерiн бұзуға әкелiп соқтырса не азаматтардың өмiрi мен денсаулығына қауiп төндiретiн болса, аталған адамдардың өз бетiмен салынған құрылысқа меншiк құқығын тануға болмайды.
– Азамат өз бетінше салынған құрылысқа меншік құқығын тану туралы талап қою арызымен сотқа жүгіну үшін қандай дәлелдемер ұсынуы қажет, қарапайым халыққа түсінікті етіп түсіндірме беріп кетсеңіз? Қазіргі кезде соттарда өз бетінше салынған құрылысқа меншік құқығын тану үшін нақты қандай мән-жайлар кедергі келтіреді?
-Өз бетінше салынған құрылыстарға меншік құқығын тану туралы талаптар жергілікті атқарушы органға қойылуы тиіс. Талап қою арызына құрылыс осындай мақсаттарға арналып бөлінбеген жер учаскесінде салынғанын, құрылысты сақтап қалу басқа адамдардың құқықтарын және заңмен қорғалатын мүдделерiн бұзуға әкелiп соқтырмайтынын, сондай-ақ, азаматтардың өмiрi мен денсаулығына қауiп төндiрмейтінін растайтын дәлелдемелер, құрылыстың нарықтық құнының 1 проценті мөлшерінде мемлекеттік баж төленгені туралы төлем түбіртегі қоса берілуі қажет.
Сонымен қатар, осындай мақсаттарға арналып бөлінбеген жер учаскесінде өз бетімен салынған тұрғын үйге меншік құқығын тану туралы талап аталған жер учаскесі талап қоюшыға заңда белгіленген тәртіппен берілетін жағдайда ғана қанағаттандырылуы мүмкін.
Сондықтан, істі сотта қарауға дайындау кезінде судья талап қоюшыға жер учаскесі оған берілетіндігі, құрылыстың сәулет және құрылыс нормалары мен ережелеріне сәйкес келетіндігі туралы дәлелдемелерді келтіруге ұсыныс жасауы керек. Әкімнің және уәкілетті органдардың жер учаскесін талап қоюшыға беруге келісімі туралы және құрылыстың құрылыс нормалары мен ережелерге сәйкес келетіні туралы ұсынған құжаттары осындай дәлелдемелер бола алады.
Сот тәжірибесі көрсетіп отырғандай, талап қоюшылар сотқа әкімнің және уәкілетті органдардың жер учаскесін талап қоюшыға беруге келісімі туралы, құрылыстың сәулет, қала құрылысы және құрылыс қызметі туралы заңнамасының талаптарына сәйкес келетіні туралы нақты дәлелдемелер ұсына алмайды.
Әдетте, талап қоюшылар сотқа дәлелдемелер ретінде жергілікті әкімдіктердің жанындағы жер комиссияларының «құқық растайтын құжаттар ұсынылмауына байланысты жер учаскесін беруден бас тартылды» деген мазмұндағы теріс қорытындысын, сол теріс қорытындыға сай қабылданған әкімдіктің жер учаскесін беруден бас тарту туралы қаулысын, сондай-ақ, әкім орынбасарының өз бетінше салынған құрылысқа сотпен меншік құқығы танылған жағдайда, жергілікті атқарушы орган жер учаскесіне құқық беру мәселесін қарайтындығы туралы хабарлама хатын ұсынады.
Аталып өткен мән-жайлар, осы санаттағы азаматтық істер бойынша соттың заңды және негізді шешімдер қабылдауына елеулі түрде кедергі келтіреді.
Сол себепті, соңғы уақытта осы санаттағы азаматтық істер бойынша соттармен заңды әрі негізді шешімдер шығарылуын қамтамасыз ету мақсатында, істерді сот талқылауына дайындау кезінде дәлелдемелерді қамтамасыз ету жөніндегі ұйғарым шығару арқылы тиісті әкімшілік-аумақтық бөліністің әкімдерін және уәкілетті органдарын өз бетінше салынған құрылыс орналасқан жер учаскесінің талап қоюшыға беруге келісетіндігі немесе бас тартатындығы туралы нақты мәліметтер беруді міндеттеу тәжірибесі қалыптасып келеді.
– Ендігі кезекте, сот тәртібімен иеленудің ескіру мерзімі бойынша жылжымайтын мүлікке нақты қандай тұлғалардың меншік құқығы танылады? Меншік құқығын тану ерекшеліктеріне тоқталып өтсеңіз.
-Қолданыстағы азаматтық заңмен иелену мерзімінің ескіруі бойынша меншік құқығын тану үшін негізгі үш белгі жиынтығының бірдей болуы қажеттілігі белгіленген:
Иеленудің адалдығы;
Иеленудің ашықтығы;
Иеленудің ұдайы болуы;
Иелену мерзімінің ескіруі негізі бойынша тұрғын үйге меншік құқығын алу туралы талаптарды қараған кезде, сот көрсетілген мән-жайлар жиынтығын, яғни тұрғын үйді өзінің жеке жылжымайтын мүлкіндей жеті жыл бойы адал, ашық және ұдайы иеленгенін ескеруі қажет.
Иеленудің адалдығы – тұлғаның тұрғын үйді заңды жолмен иеленуі, яғни заңмен, өзге құқықтық актілермен тікелей танылған немесе оларға қайшы келмейтін, бірақ құқықтық ресімделмеген (мысалы, тұрғын үй иесінің сатып алу-сату, жалға беру шарттарының заңда көзделген нысандарын сақтамай беруі және тағыда басқа) әрекеттер мен оқиғалардың нәтижесінде тұрғын үйдің осы иеленушіде болуы.
Иеленудің ашықтығы – тұлғаның тұрғын үйді иелену мән-жайын жасыруға бағытталған ешқандай шара қолданбауы, тұрғын үйді ұстау ауыртпалығын көтеруі, коммуналдық қызметтерге ақы төлеуі және тағы да басқа мән-жайлар.
Иеленудің ұдайылығы – тұрғын үйдің иелену құқығын үшінші тұлғаларға ауыспай, осы тұлғаның иелігінде жеті жыл бойы болуы.
Баяндалып өткендей, иеленудің ескіру мерзімі бойынша меншік құқығын тану үшін аталып өткен иеленудің үш белгісі толық болуы тиіс. Соның ішінде, мүлікті оның иесінің сатып алу-сату, жалға беру және тағы басқа шарттарының заңда көзделген нысандарын сақтамай беруі иеленудің адалдығын білдіреді.
Ал, АК-тің 118-бабының 2-тармағына сай, егер осы Кодексте және «Жылжымайтын мүлiкке құқықтарды мемлекеттiк тiркеу туралы» Қазақстан Республикасының Заңында өзгеше белгiленбесе, жылжымайтын мүлiкке құқықтар (құқықтар ауыртпалықтары) мемлекеттiк тiркелген кезден бастап туындайды, өзгередi және тоқтатылады.
Бұл дегеніміз иелену мерзімінің ескіруі бойынша меншік құқығын тану тек меншік құқығы тиісінше тіркелген иесі бар жылжымайтын мүліктерге қатысты жүргізілетінін білдіреді.
Сонымен қатар, осы санаттағы істерді қарау барысында азаматтық заңмен белгіленген талап қоюдың үш жылдық мерзімі ескерілуге жатады. Яғни, тұрғын үйді өзінің жеке жылжымайтын мүлкіндей жеті жыл бойы адал, ашық және ұдайы иеленумен қоса, үш жылдық талап қою мерзімі міндетті түрде ескерілуі тиіс.
